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老妈想把房子转到儿子名下 如何处理才最划算
发布时间:2016-05-06 00:00:00 来源:广州日报 流量次数:19955 文字大小:【】【】【

    直系亲属间选交易过户比赠与税费少得多且日后转手无需为高额个税担忧

    案例:近日,陈女士计划在老城区买一套180平方米的新房,由于其名下已经有两套房产,按照限购政策,她没有购房名额。为了符合购房资格,她打算将名下一套面积约110平方米的越秀区三房单位转给已经成年的儿子。这套三房单位是陈女士10年前购入的房产,当时成交价约60多万元,而目前的市场价已超过300万元。于是,问题来了。是该选择赠与还是交易?两种选择在税费成本上有何不同?日后转手又将遭遇哪些问题?

    交易PK赠与 税费仅约1.5万元

    “一般情况下,我们都会建议此类买家选择交易的形式,将房屋过户给直系亲属。”满堂红集团亿达按揭业务总监肖婉婷表示,对于业主而言,房屋交易所涉及的税费主要是个人所得税和营业税,于买家而言,主要税费为契税。

    如果陈女士选择买卖交易的方式将房产过户给儿子,由于房产证出证已满5年,免征营业税,加之又是直系亲属间的房屋交易,陈女士只需要承担原购入价1%的个税(即10年前该套房产60多万元购入价的1%,约6000元)。“直系亲属间的交易过户,其评估价多半会略高于原购入价,但不会差很多。” 肖婉婷指出,陈女士的儿子如果名下无房,即该套房为其唯一住房,但由于该房产面积超过100平方米,他需要缴纳交易价(或评估价)的1.5%作为契税。换言之,如果选择以交易的形式过户,契税、个税再加上交易手续费及登记费(登记费为50元/笔,买卖双方交易手续费合计6元/m2),陈女士与她的儿子一共需要承担约1.5万元的税费。

    而且直系亲属间通过交易所得的房产,在日后转卖时也无需为高额个税担忧。

    税费接近10万元

    合富置业专业人士表示,如选择直系亲属间赠与房屋,此类房屋可不计算入限购套数,无需担心受赠方的购房名额问题。以陈女士的案例来看,预计将会涉及到的税费包括赠与公证费和契税,但不会产生个税。可这笔赠与公证费可不便宜,通常情况下,按公证处评估价的2%收取。而在契税方面,则按公证处评估价的1%或1.5%征收。

    肖婉婷提醒,赠与方式所提到的“公证处评估价”,将参考目前该套房屋的市场价,“一般情况下相当于市值价格的8~9折,也就是说,光这笔赠与公证费已经要5万多元”。再算上按评估价所征收的契税,整个赠与流程走下来,税费接近10万元。

赠与和交易的房产在日后转卖时亦将面临不同的“待遇”。中原地产大德路分行营业经理王彦连表示,如果是赠与,受赠人获得该房屋日后转让,将面临房屋市值评估价20%的个税。“受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额”。

    共有房产怎么除名

    说到“倒腾”购房名额的问题,也有不少读者关心,如何将与家人共有的房产,除去子女或自己的名字,从而获得购房资格。

    对此,合富置业专业人士表示,如想除名,只需双方带齐身份证及房产证一并到房管部门办理则可。可按不少于1平方米进行交易,税费只需按照出售的1平方米的评估价征收。如满五年且为家庭唯一的房产,免征个税及营业税,而如满五年且非家庭唯一的房产,个税则为1%,契税1%或1.5%或3%(按家庭名下房产套数并按相应的面积征收)。

    “永久产权”只是个传说

    微信疯传“永久产权” 记者查证发现仅未经交易的私房被默认“永久产权”

    微信上最近疯传房地产“永久产权”的传闻。

    据记者梳理,该新闻“出台”的原因在于去年6月中央公布的《深化财税制度改革总体方案》和去年11月中旬广东省公布的《广东省深化财税体制改革总体方案》。根据广东省的总体方案,房地产税等财产行为税将成为县(市)级主体税种。

    微信疯狂传播“永久产权”

    对于渐行渐近的房地产税,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受当地媒体采访时表示,房地产税在制度上,包括现有房地产税制(如土地融资模式、房地产相关税费)的作用绩效和风险评价,过渡期的财政风险(如财政收入空窗)评估,以及向以房产税为主的财产税制转变的预案设计,如缩短出让年期、完全的产权出让探索,即不再规定70年或40、50年的产权,而是拥有永久性产权。由此,产生了微信“标题党”的疯狂传播。

    据记者了解,目前从中央到地方的深化财税体制改革尚在探讨当中,房地产税是否在今年列入立法程序还有待3月全国“两会”的召开。不过从今年3月1日开始,不动产登记条例正式施行,该条例普遍被业界人士认为是房地产税征收的必要条件。

    至于目前是否存在“永久地权”的物业,记者从中介处了解到,未经交易的一手私房或房改房在房地产证上的确没有注明土地使用年限,凡是已经交易的私房或房改房会在房产证上注明土地使用权起计时间为补地价的日期。

    一手私房或房改房被默认为“永久产权”

    根据国家有关政策,住宅土地使用年限最高70年,办公用地使用年限最高50年,商业40年。

    据记者了解,目前市场上没有所谓的“永久产权”房屋,一手私房或房改房未补地价,故此在房产证上未注明土地使用权的起计时间或者使用年限,故此被默认为“永久产权”。据中原地产区域营业经理刘晓东介绍,老西关的私房若没有经过交易,依然持有以前旧版的红色房产证,这些房产证上土地使用年限和起计日期都没有注明。一手房改房也有类似情况。

另外,如果一手私房或房改房只是经过非交易的继承和析产程序而新出房产证,房产证上依然没有上载土地使用年限或起计。

 

 

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