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租房减税难改市场现状 缴税比例不到10%
发布时间:2016-07-04 14:15:32 来源:凤凰网 流量次数:2176 文字大小:【】【】【

据了解,因为三四线城市房租普遍较低,月租金收入3万元的起征点对大部分租房者来说都能适用。租房市场活跃了,就会进一步拉动房地产销售,租售并举更有利于房地产去库存。

房东和租户都受益

月租金6500元的房子可以年节省税费逾万元

“现在租房市场都是租户缴税,减税对我这样的租户等于直接减轻了租金负担。”刚从上海到北京工作的陈洁,准备在单位附近租住一套房子,由于单位给外地来京的员工提供租房补贴,需要租房发票的她在选房时特别留意了租房交税情况。日前出台的个人出租住房税收优惠政策,让她成了直接受益者,很快选定了一套东四环附近86平方米的房子。

陈洁粗略算了一下,她租住的房子每月租金6500元,按照新政策规定,增值税将由原来的约320元减为约95元,月节省225元,城建税、教育费附加等各种附征税费也从原来的约40元减少到12元,在明年底前,她的增值税及附征税费都将减免。此外,个人所得税减半征收后,她租房时缴纳的个税也将由原来的约1040元减到约520元。这样算下来,目前她每月可以节省支出近900元,年减免税费可超过万元。

以前房屋租赁主要向地税部门缴纳营业税,对于个人住房租赁,国家和地方先后出台过一些税收优惠政策。今年5月1日起营改增试点全面推开,个人房屋租赁也相应改为缴纳增值税。个人租房该如何缴税?原有的税收优惠政策能否继续执行?这成为社会关注的焦点。国务院办公厅此次印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,将营改增前的营业税优惠政策,延续到了营改增后的增值税中,让租房者继续享受应有的税收优惠,并对具体规定进一步细化,给租房市场吃了一颗“定心丸”。

山东肥城的张女士在该市清华园小区有一套120平方米的房子,由于地理位置优越,周边配套了幼儿园、小学和初高中,是该市典型的学区房,住房出租市场火爆且价格较高。张女士的房子每月能够租到1600元,年租金收入19200元。经过税务部门核算,实施此次优惠政策后,她的房子每年缴纳的增值税和个人所得税将分别减免1033元和868.57元,合计占到整体房租的近10%。

“租我房子的人很多都是冲着周边学校去的,但在这儿读书就要提供租房发票证明,所以很多人租房时都会谈到缴税问题,税费节省了,双方对租金的商量余地就更大一些。”张女士说。

据了解,因为三四线城市房租普遍较低,月租金收入3万元的起征点对大部分租房者来说都能适用。租房市场活跃了,就会进一步拉动房地产销售,租售并举更有利于房地产去库存。

“根据今年前5月的数据,我们办理的所有个人出租房屋月租金额均小于3万元,这意味着新政策实施后,增值税的免税面将达到100%。”淄博市沂源县国地税联合办税厅负责人崔爱珍说。

房屋中介税负下降

鼓励专业机构提供更好服务,改变“重售轻租”

家住北京东三环某小区的林鹏遇到了烦心事:因为自己所在小区房价较高,结婚时只买了一套40多平方米的一居室,可最近东北老家的父母要过来住一段,“让父母住哪”难坏了小两口。“家里实在没有安置床位的地方了,让爸妈住酒店也不合适,本想在附近租个房子,可他们只住两三个月,没人愿意租这么短的时间。”

在朋友的推荐下,林鹏通过网络短租平台“小猪”找到了称心如意的房子,“房子跟我家在同一个小区,最短一天就可以起租,想住多久很自由,不用担心房主违约和频繁涨价。”林鹏说。

林鹏觉得,现在租房不省心的一个重要原因是专业经营租房的中介机构太少,大部分都是房东直接出租,中介只是牵线搭桥,收完中介费后就再也不管了,而且租期至少要1年以上。如果有更多专业规范的租房中介机构,让租房更便利,就能提高大家的租房意愿。

此次发布的《意见》专门提出,发展住房租赁企业,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。同时,对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率,这在所有增值税税率中属于较低的档位,显示了国家鼓励中介机构发展的政策意图。而根据营改增的实施方案,房地产中介中的小规模纳税人,税率则可以从征营业税时的5%直接降为3%的增值税征收率,减税幅度达40%。

“现在租房市场中,个人住房出租占了90%以上,中介企业一般只担当房源信息提供者的角色,市场参与度较低。并且一部分出租人为了节省中介费,与租房人直接联系,一旦出现租房纠纷,解决途径十分有限。”淄博市杨帆房产有限责任公司经理李爽介绍,随着新政策陆续实施,住房出租的税费大幅度下降,使得中介机构先承租房屋再转租的模式成为可能,中介公司可以提供物业管理、卫生保洁、纠纷处置等附加服务,服务的内容不断增多,市场参与度提高,“单一信息平台”向“综合服务平台”转变,这些都为转型中的房产中介公司提供了一个潜在的大市场。

中原地产首席分析师张大伟认为,租房市场的很多乱象,根源在于缺乏规范的中介机构与专业化的房屋租赁企业。鼓励中介机构和住房租赁企业发展,能够为社会提供更加多样化的房屋租赁服务,满足不同类型租房者的实际需求,让租房的舒适度上升,改变当前房地产企业和中介机构“重售轻租”的现象。

难改租房市场现状

目前租房实际缴税比例不到10%

记者在采访中了解到,尽管新政策给出了比较大的税收优惠,但目前个人房屋租赁市场的实际状况,使税收优惠政策很难影响到租房市场和租金水平。

“我接触的房东一般很少关心交税的事,租客倒是偶尔会问起来,我们也就是帮着提供一下房东的复印件之类,真正交税都是个别有特定需要的租客自己去交。”北京市朝阳区青年路附近一家房屋中介业务员李飞告诉记者,房东提出的报价都是净收入,不包含任何税费,虽然中介提供的格式合同里也会规定谁缴纳税费,但最终是否缴税,主要看租客的需求,房东并不会主动去缴税。

记者以租房者身份打电话咨询了一些房屋中介,谈到租房缴税问题时,中介一致的说法都是他们和房主只配合提供缴税的相关资料,税费还是需要租房者自己缴纳。

“这也公平合理,因为需要开发票的人很少,如果提前把税费加到租金里,算起来很麻烦,而且如果房主不配合缴纳,会影响你开票,不如你自己去缴税,里外里也是一笔账。”一位中介业务员告诉记者。

一些提供房屋直接租赁业务的中介平台,也都采取了税费由租户自理的方式。在网上租房平台自如网,记者咨询业务人员:“租房能否提供发票?”业务人员表示,目前需要发票的租客很少见,如果要开票,他们会提供房屋的相关信息,由租户自己去当地街道办或地税局开具发票,具体开多少钱也由租客根据自己需要决定,至于以后能不能由平台直接提供发票,还要看新政策实施后的具体规定。

中原地产的一份调查显示,目前在所有租房者中,实际缴纳税费的比例不到10%,这部分人主要是出于提取公积金、子女入学、报销房租等必须取得发票的原因。而我国目前租房市场还是以个人私下交易和现金交易为主,很少执行租房备案的程序,税务部门无法对每一笔租房业务进行核实,租房交税的政策也就难以严格执行。

“在实际的租房市场交易中,租赁行为并不像买卖房屋那样需要官方确权,这就决定了单纯的税收减免很难对整体租房市场产生大的影响。”张大伟说。

租房支出有望抵个税(专家分析)

“这次出台税收优惠政策力度很大,但因为租房市场的实际状况,更多降低的是名义税负,实际税负减少并不明显,未来还需要更深入的税制改革,真正把租房市场该收的税收上来,该减免的税减下去。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为,此次租房税收新政的出台,体现出通过税收政策调节来促进房地产健康发展的政策意图。

中原地产首席分析师张大伟认为,新政策体现了国家对租房市场的支持,但税收减免更多的还停留在局部和表面,受益面比较小,难以从根本上改变租房市场现状、减轻租房者负担、真正激活租房市场。

张大伟介绍,与此次开始实施的增值税减免、个税减半征收政策相比,市场更关注政策提到的个税改革,如果未来租金能抵扣个税,将在很大程度上扩大税收优惠政策对租房市场的支持力度。

国办印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

张斌认为,建立分类与综合相结合的个人所得税制度,是我国未来个税改革的目标,房屋贷款利息支出、房租支出等都可能作为合理的个人支出纳入个税的税前抵扣范围,在进一步减轻租房者压力的同时,也让个税制度更加公平合理。

“建立有效的房租抵扣个税制度,还能提高租房者自觉纳税的积极性,让租房市场更加规范。”张大伟认为,在租金抵扣个税的条件下,租房者取得相应租房发票才能实现自己的个税减免,这会促使更多的房屋租赁交易走正规的备案手续,有利于加强对租赁市场的监管。

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