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杨少锋:“未来房地产企业拼的是融资能力”
发布时间:2016-09-19 00:00:00 来源:东南置业 流量次数:6751 文字大小:【】【】【

 

 

精英简介:

杨少锋,会同资本创始合伙人、中国中小企业国际合作协会副会长、央视《对话》《经济半小时》,凤凰卫视《一虎一席谈》著名财经评论专家。19771229日,杨少锋出生于福建省福安市上白石镇前阳村,2000年毕业于福州大学管理学院贸易系市场营销专业。2011年,他写稿委托《新民周刊》记者张静整理出版的《地产真相》一书在国内出版,并迅速引起关注。

杨少锋作为国内著名的地产评论专家,多年来对房地产市场的解读和预测,无一不被验证,向来以言辞犀利,观点尖锐著称。

回顾2016年的上半年,全国房地产市场可谓是从头“红”到尾。先是春节过后一线城市房价领涨全国楼市,随后二线城市房价奋起直追,并接连出现新“地王”。这是中国有史以来地王出现最密集的年份,以“高总价、高单价、高溢价率”为代表的三高地块普遍出现在一二线城市中,并持续刺激该地区房地产市场。

地王频出,房地产又将迎来新一个春天吗?杨少锋不这么认为,他坦言很多房企过多的放大“当年勇”,在看到谁吃肉的同时还要知道谁在挨打。“我很早就说了,实际上在这一轮会有很多房地产公司垮掉,最后活下来的一定是跟资本市场打通的企业。”

房价疯涨是货币泛化的结果

过去十年,中国房地产经历了三个短周期,房价上涨了三波,下跌了三波,而当前处于第四波上涨期。从年初开始的“涨价潮”一直沸腾着整个楼市,然而杨少锋却提醒说这一轮房价的上涨并不是一个市场功能,而是国家调控放松后压抑已久的需求的释放。“从这一点来看,我觉得房价的疯涨实际上是一个货币泛化的结果。”

在中国经济下行压力持续加大,部分传统产业、传统企业发展举步维艰的大背景下,传统商业模式失灵,消费乏力不振,继而导致市场资金无处可去,全部扎堆进入房地产。在杨少锋看来这是非常不健康的形态,任何一个国家都不可能允许房价如此疯涨,它一定会给经济带来重大危险。因而他强调,“我不认为房价会无底限的上涨,以北京为例,上半年的时候涨的很凶,但是从6月份开始,北京豪宅的销售明显大幅度下滑。”下滑的原因有两个,一个是6月份以后北京市面上所有供应的楼盘均价都在8--10万每平方米以上,原本奇货可居的豪宅从稀缺品沦为常态产品;另一个是市场购买力的减弱。“前段时间很多房价一直涨是因为豪宅是稀缺品,但是当很多人都做豪宅,它不再是稀缺品,而成为常态的时候是致命的。”

杨少锋认为房价的不断攀升导致北京市面上随便一套房子都是两千万起,但经济在下行,市场却没有那么多的购买力可以支撑这样的房价。他分析称,目前市场上绝大部分购买力都是把原来的老房子卖掉,腾出钱再去买新房子,但这样的购买力是非常脆弱的,“因为他买房的基础是他原来的那套房子卖掉,一旦在这块出问题,这个购买力其实就没了。”

“拿地热”背后的资本隐忧

205宗地王,上半年楼市交出的成绩单让人喜忧参半,高房价时代房企对拿地显出极大的热忱,然而杨少锋却一针见血的指出掌握资本才是最关键的,未来房地产企业拼的是融资能力。

很多房企拿地的时候一般是根据当下的市场、区域和板块行情去预估最后的售价,但这往往忽略了从拿地到开发再到完成销售的过程,而杨少锋认为这个过程怎么样平均都不少于三年。“除非像万科八个月就可以进入销售,但销售也不可能一下子就完成,它本身也有周期,所以看地王不能以现在的市场看,而应该看这些高价地价什么时候会集中进入市场。”

杨少锋表示地王对房价的影响可能是一样的,但对房企而言,在3-5年的项目完成周期中,如果宏观政策发生变化,资金实力直接决定企业的生存。资金实力包括两个方面,一个是资金的量,一个是资金的“价”,即谁能拿得到时间足够长、成本足够低的资金。

从事地产领域多年,杨少锋如今转而进入金融行业,他表示在做很多项目的时候,整个金融最核心的一道风控是对股,无论资产多高的企业,只要一个月的银行贷款还不起资金链就会全断。“所以上市公司和非上市公司、国有企业和非国有企业是天壤之别。同样的金额,如果通过发债,3.8%的利息,但如果用的是民间借贷的钱是两分的利息,所以房地产做到后面,拼的是融资能力。”

在杨少锋看来短债长投对房企而言是致命的,他奉劝现在拿地的企业,想想三年之后可能的宏观政策,“开发商应该要记住,房地产也是有周期的,房价并不是说只上涨不跌,而是有涨有跌,况且房价涨不涨和开发商赚不赚钱没有必然联系,可能房价在涨,开发商在破产,这完全有可能。”

经济走出L型底部时宏观调控将再次趋紧

  为什么从去年开始会有新一轮的房价暴涨,杨少锋认为核心原因是整个宏观经济下行到不得不再把房地产作为拉动经济的武器。他强调一旦经济稳定之后,走出L型底部,房地产调控必然再次趋紧,“以我个人的判断,迟则3年,早则2年,当房地产政策再次趋紧时才是这些地王大考之日。”

对于这一判断杨少锋有着百分百的信心,他分析国家一定会通过宏观的调控将涌向房地产的资金重新“调度”到实业中去。房地产政策重新趋紧之后,会主要体现在哪一块?杨少锋认为必然要包括土地政策、对房地产融资的限制,所以当下拿地的开发商能不能为2-3年之后的又一次“冬天”做好准备,这异常关键。

“如果一旦出现新一轮的调控,我认为可能房地产企业会很难受,市场的容量是有限的,还不像前几年,有很多实业的老板可以购买,现在实体经济这么差,房企应该考虑谁会来支撑房价?购买力在哪里?”杨少锋表示不同城市的购买力情况还存在许多区别,在北京、上海都是以升级为主的,即老房换新房。而在深圳可以说是炒作,包括首付贷等的吸引,其实就是无数的交换杠杆,但是一个城市的房地产要靠杠杆去支撑的话,整个是非常危险的。

“土地是稀缺品,这是一个天大的谎言!所以我认为,房地产企业永远要记住,现金流很重要。”杨少锋建议房企能够尽快解决资本端的问题,“房地产的一端是房子,另一端就是资本,未来房地产企业拼的是融资能力。”

 

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