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商业地产上演“南城大戏” 聚合效应与竞争共存
发布时间:2017-02-03 11:44:21 来源:中国新闻网 流量次数:199840 文字大小:【】【】【

 

这个春节,除了逛庙会,你还逛过哪些大型商业体?是否逛了南城新开业的购物中心呢?

经历了多年的商品房开发,居住人口的加速聚集,昔日的商业洼地——南城,正在发生变化。尤其是2016年,南城商业呈现出爆发增长的态势,一年之内,多家大型品牌商业地产落地丰台、大兴。业内人士认为,南城商业无论从布局还是业态的丰富性,都已成气候。

大型购物中心扎堆开业

去年底,丰台万达广场和槐房万达广场同时开业,其中,槐房万达广场(图)建筑面积达23万平方米。新京报记者 侯少卿 摄

去年底,丰台万达广场和槐房万达广场同时开业,其中,槐房万达广场(图)建筑面积达23万平方米。新京报记者 侯少卿 摄

继位于大兴西红门区域的荟聚在京南乃至北京商业市场迅速“走红”后,南城商业市场在2016年全面爆发。据机构统计显示,去年北京共有12个商业项目开业,其中,8个项目选址大兴、丰台。而根据全球知名代理行第一太平戴维斯统计,2016年第四季度商业市场迎来供应高峰,共有5个购物中心落成开业,带来47.6万平方米新增供应。值得一提的是,新入市的项目均位于京南,这些形态各异的商业地产入驻为饥渴多年的南城消费者提供了更多优质资源。

万达集团在北京商业市场深耕多年,仅在朝阳CBD、石景山和通州布局三座万达广场,而在丰台一举落子两个广场,去年底丰台万达广场和槐房万达广场同时开业。

在多位业内人士看来,商业巨头万达的做法无疑有着风向标的作用。目前在北京,东城、北城以及市中心的黄金地段越来越少,仅有南城留有选址空间,在市场需求和商业地产空白点的集中作用下,南城越发受到商业地产的青睐。事实上,几乎在万达广场开业的同期,还有恒泰广场和绿地缤纷城二期布局南城。以丰台、大兴为首的南城正在从昔日商业较薄弱的区域快速发展。

据悉,南城新入市的商业项目各具特色,但仍以大体量综合购物中心为主。其中,除京港城大厦和绿地缤纷城二期是体量较小的社区型购物中心外,包括住总万科广场、龙湖时代天街(资料、团购、论坛)、银座和谐广场、恒泰购物广场、丰台万达广场、槐房万达广场等商场在内,均为大于6万平方米的购物中心,其中丰台万达广场和槐房万达广场的建筑面积更是在全市新开业项目中首屈一指,达到24万平方米和23万平方米。

昔日商业洼地“翻身”

根据官方公开数据显示,丰台区在2016年前11个月的社会消费品零售额为964.77亿元,大兴区同期实现346.5亿元,这一组数据与先一步发展起来的区域相比,仍有着巨大差距。以朝阳区和顺义区为例,两者同期的社会消费品零售额达到2382.56亿元和399.02亿元。值得一提的是,尽管数据规模尚存差距,但丰台区和大兴区的增长率水平接近8%,已远超过朝阳、顺义等多个城区,极具发展潜力。

第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部负责人熊志坤指出,随着“城南计划”的实施,城市基础配套建设的兑现,商品房持续的开发和大量的人口迁入,形成了巨大的消费市场,而商业需求的空白亟待填补,不少企业都在近两年加紧布局。

援引来自于RET睿意德《消费升级趋势下的新北京商业地产》报告,西南板块向来是北京商业最薄弱的区域,但随着丰台和大兴项目的集中问世,商业地产商业总体供应超过60万平方米,南部区域商业得到了有效的补充。至此,北京已形成相对平衡的区域多中心商圈结构,商业发展进入成熟期。

有业内人士指出,与过去丰台等南城地区的购买力流向其他区域相比,随着荟聚、万达广场、龙湖时代天街等大型、高端的综合型商业相继落地,当地人群的购买力就可以在本地实现,目前一些较好的商业设施,不仅吸纳了区域内的客群,还吸引了来自北京其他区域的购买力。

聚合效应与竞争共存

中国商业地产联盟秘书长王永平认为,南城商业发展相对滞后,但不意味着后续仍乏力。在未来,南城的商业还有很多,互通有无将会产生巨大的聚合效应。他同时指出,过去,北京轨道交通和商业的衔接做得不够好,但从目前来看,已经引起企业的重视,并且有所改善。

与过去的商业比较,去年新入市的商场都有着非常显著的特点。高力国际北京商铺市场华北区研究部总监李牧告诉记者,交通可达的便利性愈加凸显,在南城新入市的商场中,均为地铁上盖或者邻近地铁;而在所有的新开业商场中,餐饮、儿童和休闲业态都已经成为商场的主力。对于见识更广、需求更多、要求更高的北京消费者来讲,百货业已无法满足他们的日常购物需求。新奇、好玩、体验项目更多的购物中心才更加受宠。但她进一步指出:“新兴区域最大的问题就是同质化竞争,加之零售氛围不太成熟,将会面临较大压力。”

的确,已有业内人士指出,业态趋同将引发新的问题。在运营成本上升的同时,区域内的商业投放节奏如果过快,密度过大,消费者将遭到分流,会造成商业项目“吃不饱”的现象。对于这一点,在南城某大型商场运营部门的负责人看来,无需太过担忧,以北京城市的量级来看,对商业的容纳程度还是足够大的,单体商业的辐射保持在3-5公里,将会彻底扫除南城商业的盲区。

天宫院、亦庄将是供应重点

全国工商联房地产商会专业委员会主任朱凌波此前接受记者采访时表示,南城的商业发展正进入一个发展加速期,其发展特点是由原来的单一城市中心型物业,开始向多中心、副中心、区域中心、社区等网络状、多元化的商业发展。

机构统计数据显示,2017年,北京商业市场将继续迎来供应高峰,14个项目近110万平方米的新增供应将逐步落成入市。新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊,南城仍旧是供应的重点区域。据记者了解,在新兴区域天宫院,方圆5公里之内,还将有保利凯德、万科和明发等商业项目在未来一两年内陆续入市。业内人士指出,全新的商业项目与周边全新的居住人群在一个区域内的共同成长,对增加消费习惯的黏性和推动商圈发展都将大有裨益。此外,位于亦庄板块多个高端住宅项目的大型商业配套,都已在逐步推进。

除传统的消费业态以外,新型业态也在购物中心的卖场中找到全新的土壤。熊志坤指出,电商的快速发展及联合办公的进一步成熟亦将产生新的租赁需求。品牌拓展的全渠道化或将推动更多线上品牌开设线下实体店。而部分联合办公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空间的购物中心内开店的节奏。

 

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